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Cuando recibes el dinero del arriendo de un inmueble de tu propiedad, tienes muy bien planificado dónde la invertirás, si en pagar las cuotas del crédito con el cual lo adquiriste, comprar acciones o ahorrarlo para cambiar de auto por un  modelo nuevo o esas vacaciones que hace años estás esperando.

Pero el pago del arriendo no llega con la regularidad debida, tus inquilinos prometen que se pondrán al día y sabes que eso no va a pasar.

Todos tus planes se caen como castillos de naipes…

Entonces  ¿cuáles son los pasos que a seguir?

¿Qué dice la ley acerca del incumplimiento en los cánones de arrendamiento?

En nuestro país la norma legal que fija los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda es la Ley 820 de 2003.

Esta menciona en el artículo 9, las obligaciones específicas del arrendatario:

  1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato.
  2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento, de no ser así, debe pagar por su cuenta todos los daños.
  3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.

Veamos un ejemplo:

Juan (propietario) ha alquilado su apartamento por $ 1.200.000.

Al quinto mes no le han cancelado el canon correspondiente ni le han informado las razones por las que han incumplido.

En este caso, cuando Pedro no paga los cánones del arrendamiento, incumple las obligaciones contempladas en el contrato que firmó.

Además, la ley es muy clara en cuanto a las causales de terminación de un contrato que están contempladas en los numerales del 1 al 7 del artículo 22. Alguna de ellas son:

  • Que el inquilino se encuentre atrasado en el pago del valor del arrendamiento,
  • el no pago de los servicios públicos,
  • actos que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos,
  • el subarriendo.

Un día de retardo es necesario para que se configure el incumplimiento, puesto que la ley no contempló rangos de fechas, ni proporcionalidad de la responsabilidad en función al tiempo de retraso en el pago.

Una vez incumplido el contrato de arrendamiento, el arrendador que en este ejemplo es Juan, si es su voluntad, puede dar por terminado el contrato inmediatamente, sin previo aviso, y sin que se tenga que otorgar plazos al arrendatario para desocupar el inmueble.

Si bien Juan puede comprender las razones por las que Pedro ha fallado, si le permite incumplir por una vez, se puede volver costumbre. Además puede ser interpretado como una aceptación del cambio de fecha para el pago del canon  y esto puede dejar sin efecto la fecha de pago que se había estipulado en  el contrato.

También puedes leer: ¿Cómo realizar la terminación unilateral de contratos de arrendamientos?

¿Cuáles son los pasos a seguir para exigir los pagos pendientes? 

Hay una serie de pasos que puedes seguir para lograr el objetivo de cobrar los pagos. No son consecutivos, pero efectuar algunos depende de lo que suceda en los otros.

Teniendo en cuenta lo que expresa la ley, si tienes una situación de este tipo con tu propiedad, debes hacer lo siguiente:

  1. Notificar al arrendatario el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento.

Debes notificar por escrito el incumplimiento del contrato y las fechas límites para consignar los pagos pendientes tanto de arriendos como de servicios públicos, si es el caso.

La notificación escrita puede obrar como prueba en caso que los pasos siguientes no surtan como efecto, la recuperación de los dineros pendientes.

  1. Acuerdo de pago

Puede suceder que el inquilino haya tenido inconvenientes que hayan impedido cumplir con su obligación. En este caso, queda a tu criterio conciliar o terminar el contrato.

Como mencionamos anteriormente, el riesgo de pasar por alto este problema es que se puede volver recurrente.

Si el inquilino tiene voluntad de ponerse al día y no deseas terminar el contrato, este acuerdo debe ponerse por escrito con las condiciones a pactar y debe firmarse por la parte deudora.

El documento obrará como prueba en caso de nuevo incumplimiento.

  1. Terminar de manera unilateral el contrato.

Si consideras que el contrato debe terminar debido al incumplimiento comprobado, puedes informar en la misma carta de notificación, la terminación unilateral.

Para esto, deberás argumentar la situación, indicando la causa exacta (artículo 22, Ley 820 de 2003) y solicitar la entrega del inmueble.

Esta comunicación o aviso no tiene ninguna formalidad especial, pero se recomienda hacerla por escrito para que sirva como prueba en posibles procesos judiciales para recuperar el inmueble.

Ampliar información en: ¿Cómo realizar la terminación unilateral de contratos de arrendamiento?

Si el moroso no contesta la solicitud, el afectado podrá proseguir con los mecanismos judiciales para lograr que paguen el dinero de la deuda.

* Convocar a audiencia de conciliación. 

Si ya tomaste la decisión de terminar el contrato y el inquilino no ha dado respuesta a tu solicitud, puedes pedir una audiencia de conciliación para reclamar los pagos y la restitución del inmueble.

La audiencia de conciliación permite evitar un proceso judicial que puede tardar meses o años y que genera más gastos que los ingresos que intentas recuperar.

  • Demanda judicial

Si a pesar de las alternativas para ponerse al día y entregar el inmueble, el inquilino no cumple, debes iniciar una demanda judicial con el apoyo de un abogado experto en derecho inmobiliario.

En dicho proceso, debes presentar todas las pruebas correspondientes del caso.

En un periodo de diez días se notifica al inquilino para que conteste la demanda.

Conclusión

Hay situaciones que no se pueden prever, por eso es importante realizar un buen contrato de arrendamiento  para que en los casos de incumplimiento te evites dolores de cabeza, pérdida de tiempo y dinero.

Por esto es conveniente que te asesores con abogados expertos en estos temas porque conocen los pasos a seguir más convenientes y te solucionarán las complicaciones que se te presenten con tus propiedades.

Si necesitas asesoría legal para lograr cobrar a tus inquilinos morosos, contáctanos para ayudarte. CLIC AQUÍ

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